Quesiti
Quesito del 17/09/2021
Sopraelevazione e atto di assenso degli altri proprietari
Recupero ai fini abitativi del piano sottotetto (Art. 32 L.R. 8 del 23/05/2015 e ss.mm.ii) di un maggior fabbricato costituito da due unità immobiliari appartenenti a due distinti proprietari.
Tenuto conto delle numerose e controverse sentenze del TAR a riguardo, è possibile realizzare una sopraelevazione nell’ultimo piano di un fabbricato condominiale senza la necessità di un atto di assenso da parte dei condomini dei piani inferiori?
Si precisa che durante l’istruttoria, tenuto conto che il solaio di copertura è un bene comune alle due unità immobiliari (art. 1117 del codice civile), ho richiesto delle integrazioni e in particolare la relazione tecnico-strutturale che certifichi che l’intervento sia compatibile con le caratteristiche strutturali del maggior fabbricato e la dichiarazione di assenso degli altri aventi titolo.
Tengo a precisare che la nuova copertura indicata in progetto risulta in sezione leggermente diversa rispetto a quella originari, e che i tra i due proprietari delle unità immobiliari è in atto un contenzioso per i lavori in oggetto.
L’art. 1127 del codice civile afferma che il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo e precisa inoltre che la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono o se la stessa sopraelevazione pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio stesso.
A parere dello scrivente è sempre necessario avere una dichiarazione di assenso degli altri aventi titolo all’esecuzione dei lavori e pertanto in assenza di ciò non è possibile procedere con la realizzazione degli stessi.
Quesito del 20/04/2021
Superbonus 110: realizzazione di "cappotto termico" e occupazione di suolo pubblico
Occupazione permanente di suolo pubblico (cappotti esterni verso sede stradale). A seguito delle sempre più frequenti richieste di efficientamento energetico, su edifici esistenti fronteggianti le vie pubbliche, come si concilia la possibilità di realizzare un cappotto esterno ammesso dalla normativa Nazionale e Regionale con l’occupazione se pur di minima larghezza (cm 12/15) su una porzione permanente di un suolo appartenente al demanio pubblico? Tale superficie, se pur minima, rientrerebbe nel patrimonio indisponibile dell’Ente. Quale procedura occorrerebbe adottare, tenendo presente che queste situazioni nei centri storici non potrebbero essere frequenti? Si potrebbe pensare come soluzione invocando la tolleranza sulle misure catastali, che tale spessore minimale possa rientrare in questa formulazione?
Quesito del 11/01/2021
Art. 9 L. 122/1989 (L. Tognoli): permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso da cantina a garage
Il quesito che si pone è relativo all’art. 9 comma 1 della L. 122/89 (Tognoli). Il caso di specie riguarda un edificio in centro storico e per il quale il vigente P.R.G. ha stabilito che gli interventi possibili, visto il grado di protezione dell'edificio stesso, sono la manutenzione ordinaria, straordinaria ed il restauro conservativo.
I proprietari hanno presentato recentemente una richiesta di permesso di costruire con la quale richiedono il cambio di destinazione d’uso, da cantina a garage, di un locale al piano terra del suddetto edificio con conseguente modifica prospettica.
Considerato che l’art. 9 comma 1 della L. 122/89 (Tognoli) stabilisce che: “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.”
Considerato altresì che la modifica prospettica non rientra tra gli interventi previsti dalla normativa vigente del P.R.G. per l’edificio in questione, con il presente quesito si chiede se è corretto applicare la suddetta deroga e quindi assentire, oltre al cambio di destinazione d’uso, anche alla modifica del prospetto.
Quesito del 06/11/2020
Installazione di un dehors chiuso su area pubblica
È stato richiesto a questo ufficio tecnico un permesso di costruire per la posa di un dehors chiuso su una parte di piazza pubblica per la durata di 5 anni, a servizio dell’attività di pubblico esercizio. Il suap, che scrive quale soggetto competente, richiede il rilascio del permesso di costruire per trasformazione urbanistica e autorizzazione occupazione suolo pubblico. L’area su cui insisterebbe il manufatto leggero è gia oggetto di occupazione di suolo pubblico autorizzato con delibera di giunta comunale.
Con la modifica del DPR 380/2001 nel luglio scorso quale istituto giuridico è necessario per autorizzare l’esecuzione delle opere richieste, inoltre il comune non avendo mai legiferato in tale materia a chi spetta la competenza per il rilascio della concessione dell’area? E’ necessaria la stipula di una convenzione essendo l’area demaniale?
Infine il Comune non è dotato di un regolamento specifico ma unicamente del regolamento edilizio che parla genericamente di chioschi edicole e altre strutture similari.
Quesito del 15/07/2020
Voltura Permesso di Costruire
In data 15.06 è stato rilasciato un Permesso di Costruire ad un’impresa relativamente alla costruzione di una nuova civile abitazione. L’area oggetto di permesso di costruire è di proprietà di una cooperativa, la quale ha autorizzato l’impresa a richiedere il Permesso di Costruire.
E’ stata inviata via PEC una comunicazione di rilascio del suddetto permesso, ma lo stesso non è ancora stato effettivamente ritirato e tantomeno corrisposti i relativi oneri.
In data 07.07 l’area di proprietà della cooperativa è stata venduta a dei privati cittadini, i quali in data 08.07.2020 hanno richiesto la voltura del permesso di costruire a proprio nome. La richiesta di voltura è stata firmata, oltre che dai nuovi proprietari dell’area anche per assenso dall’Impresa richiedente allegando semplicemente l’atto di compravendita.
E’ possibile rilasciare la voltura ai nuovi proprietari anche se il permesso non è ancora stato ritirato e pagati gli oneri? Se è possibile si rende necessario emettere un nuovo avviso ai privati con le somme da pagare?
La semplice, comunicazione anche se inviata via PEC di avvenuto rilascio del PDC con indicazione della somma da versare, costituisce avviso di rilascio dalla quale data decorrono i termini previsti dall’art. 42 del DPR per l’applicazione delle sanzioni?
Quesito del 29/05/2020
Perdita requisiti imprenditore agricolo professionale e permesso di costruire
Nel nostro comune è stato rilasciato in data 29.03.2019 un permesso di costruire in zona agricola ad una società con i requisiti di imprenditore agricolo a titolo principale e pertanto gratuito. Non è ancora stata presentata l’inizio lavori, ora la società intestataria ha richiesto la proroga. Nel frattempo la suddetta società ha perso i requisiti di imprenditore agricolo professionale ma rimane comunque una società agricola. E’ possibile rilasciare la proroga? Se si, si rende necessario che gli stessi paghino gli oneri?
Quesito del 11/05/2020
Ristrutturazione immobile residenziale
Nel nostro comune è stato presentato un permesso di costruire per la ristrutturazione di un immobile unifamiliare residenziale sito nel nucleo di antica formazione, composto da due corpi di fabbrica (abitazione principale e rustico) separati da cortile interno. Nel corso degli anni sono stati realizzati dei locali accessori all’interno del cortile in adiacenza al fabbricato principale (bagno e CT).
L’abitazione principale costituita da 2 piani fuori terra e un sottotetto non abitabile ma accessibile. Ai sensi delle nostre NTA il piano sottotetto non viene considerato ai fini del computo della SLP.
Il fabbricato rustico è formato da due piani fuori terra con destinazione al piano terra di ripostiglio e al primo piano fienile. Ai sensi delle nostre NTA le superfici esistenti sono tutte considerate ai fini del computo della SLP.
L’intervento consiste nella ristrutturazione dell’intero comparto residenziale mediante il consolidamento dell’abitazione principale attraverso la realizzazione di un cordolo all’ultimo piano di 45 cm. con relativo sopralzo della copertura di 45 cm. In tal modo si rende abitabile l’ultimo piano (h. media 2,48). Inoltre i locali accessori (bagno e CT) vengono demoliti e ricostruiti con sagoma diversa.
Il sopralzo dei 50 cm. è possibile mediante l’applicazione delle nostre NTA che riprendono le NCT 2008 relative alle norme sismiche per le costruzioni.
A seguito dell’intervento di consolidamento mediante la realizzazione del cordolo tale superficie da non abitabile si trasforma in abitabile con recupero sottotetto.
Il fabbricato rustico viene completamente demolito e ricostruito mantenendo le stesse altezze e volumi, ma realizzando una soletta in più (3 piani) tutti con altezza mt. 2,40 e ultimo piano con altezza inferiore (2,10) con destinazioni accessorie (cantina, lavanderia,ecc) . Ai fini delle nostre NTA l’ultimo piano e il piano terra non vengono computate ai fini del calcolo della SLP.
Stante la situazione si chiede se l’intervento possa essere totalmente gratuito o è oneroso? Eventualmente l’onerosità viene conteggiata limitatamente al recupero dei sottotetto e alla maggior superficie realizzata nel rustico (piano in più) o complessiva?
Quesito del 21/11/2019
Competenze progettuali dottori agronomi e in scienze forestali
Si richiede parere circa le competenze progettuali dei dottori agronomi e dottori in scienze forestali in ambito urbano e in particolare se possono attuare e presentare progettazioni di edifici privati nel centro urbano in zona A, B, C,
Quesito del 18/03/2019
Gratuità permesso di costruire in zona agricola
È stato depositato un permesso di costruire per la realizzazione di serre in zona agricola. Il permesso di costruire è stato depositato da una società agricola composta da 6 soci di cui 2 ditte. Al fine della gratuità del permesso è sufficiente la visura camerale nella quale si evince che è una società al servizio dell'attività agricola o è necessario che tutti i componenti della Società siano in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale a titolo principale?
Quesito del 12/03/2019
Manutenzione ordinaria degli immobili limitata alle dimensioni degli elementi in mq o mc
La manutenzione ordinaria comprende tutti gli interventi di riparazione, rinnovamento sostituzione delle finiture degli edifici, oltre a quelli necessari per integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Domanda: la manutenzione ordinaria può essere limitata dalla dimensione della superficie o dal volume degli elementi ad esempio: "sistemazione di coppi, tegole inferiore a mq. 2,00 è da considerare ordinaria oltre mq. 2,00 si considera manutenzione straordinaria" ?
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