Quesiti
Quesito del 17/11/2023
Sanatoria opere abusive su suolo pubblico in concessione
Breve cronistoria della vicenda:
All’interno del centro storico un’attività commerciale di ristorazione, dopo aver ottenuto l’Autorizzazione per l’occupazione di suolo pubblico sulla pubblica via antistante per l’installazione di una pedana in legno amovibile (mt 7,00 x mt 3,00,) ha presentato all’Ufficio edilizia privata, una SCIA che comprendeva l’installazione di una canna fumaria e la sostituzione di una tenda esistente fissata sulla facciata condominiale delimitante i locali dell’attività stessa. Il Tecnico incaricato ha dichiarato che l’intervento da realizzare rientra fra quelli previsti dal punto A/17 dell’Allegato A del D.P.R. n. 31/2017 e che pertanto non necessita dell’acquisizione dell’Autorizzazione Paesaggistica comunale (l’area è vincolata ai sensi dell’art. 136 del D.Lgs 42 del 2004).
A seguito di un esposto del proprietario dell’appartamento sovrastante l’attività commerciale, nonché condomino maggioritario, è stato eseguito sopralluogo della Polizia Municipale e contestuale istruttoria dell’Ufficio Tecnico, dalla quale è emerso che le opere realizzate sull’area oggetto di occupazione di suolo pubblico risultavano totalmente difformi da quanto dichiarato con la SCIA depositata. In luogo delle opere temporanee ed amovibili di cui al punto A/17 dell’Allegato A del D.P.R. 31/2017 è stata realizzata “una struttura a carattere permanente completamente chiusa, di superficie pari a mq 21,00, inquadrata per tipologia costruttiva come un dehors, stabilmente ancorata al suolo e alla facciata dell’edificio, costituita da una struttura metallica e plastica trasparente, sulla quale si appoggia sui 3 lati un parapetto in legno e metallo; la copertura della struttura è realizzata con intelaiatura metallica e pvc”. Trattasi quindi di struttura a carattere “permanente” realizzata su “suolo pubblico e ad uso pubblico” classificabile come un dehors a padiglione chiuso su tutti i lati con struttura metallica e pvc e dotato di copertura mista metallo/tenda.
Alla luce delle risultanze istruttorie, L’Ufficio ha ritenuto necessario ingiungere la rimozione delle opere realizzate ed il ripristino dei luoghi sull’area di proprietà comunale, con la contestuale decadenza dell’autorizzazione di occupazione di suolo pubblico (di competenza dell’Ufficio Demanio e Patrimonio), anche sulla scorta di quanto prescritto nello stesso provvedimento autorizzativo e dell’accertata realizzazione di abusi edilizi sull’area data in concessione. Nell’atto ingiuntivo dell’Ufficio era anche specificato che la proprietà non poteva avvalersi dell’ipotesi di sanatoria prevista dalla Legge Regionale n. 65/2014 “Essendo una struttura ancorata su pedana in legno occupante un’area oggetto di concessione di suolo pubblico, e quindi di proprietà comunale, realizzata in violazione di norme edilizie ed in contrasto con le prescrizioni contenute nell’autorizzazione di suolo pubblico n. 05 del 29 aprile 2022”.
A parere di questo Ufficio, nel caso di specie, quindi, trova applicazione l’art. 35 del D.P.R. 380/2001 – Art. 210 L.R. Toscana n. 65/2014, che non ammette possibilità di sanatoria per gli abusi di natura “permanente” soggetti a Permesso di Costruire, realizzati su suolo di proprietà di Enti Pubblici (nel ns. caso oggetto di autorizzazione di suolo pubblico oggetto).
Entro la scadenza imposta nel provvedimento ingiuntivo il proprietario dell’attività commerciale, nonostante la specifica contenuta nello stesso in merito all’impossibilità di sanare l’abuso, ha presentato comunque istanza di Permesso di Costruire in sanatoria per l’avvenuta realizzazione del dehors difforme dalla SCIA depositata, ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 – art. 209 della L.R.T. n. 65 del 2014 e contestuale Accertamento di compatibilità paesaggistica (ai sensi dell’art. 167 del D. Lgs. 42/2004), allegando un parere legale con il quale si specificava che la sanatoria della struttura era comunque possibile ai sensi dell’art 36 del D.P.R. 380/2001 e art. 209 della L.R.T. n. 65/2014 (sanatoria “ordinaria”), dal momento che il richiedente aveva titolo a presentarla come concessionario dell’area di proprietà comunale e ritenendo rispettato anche il requisito della “doppia conformità urbanistica”.
Recentemente questo Ufficio inoltra preavviso di diniego ai sensi dell’art. 10 bis della Legge n. 241/90, non ritendo accoglibile l’istanza presentata sulla base di 4 motivi ostativi al rilascio del PdiC in sanatoria, fra i quali:
1) Nel caso di specie trova applicazione l’art. 35 del D.P.R. 380/2001 – Art. 210 L.R. Toscana n. 65/2014, che non ammette possibilità di sanatoria per gli abusi di natura “permanente” soggetti a Permesso di Costruire, realizzati su suolo di proprietà di Enti Pubblici (nel ns. caso suolo pubblico in concessione).
Si evidenzia che l’adozione del consequenziale provvedimento di demolizione, così come la diffida ad adempiere, costituisce attività amministrativa dal contenuto vincolato e privo di discrezionalità, sufficientemente motivato rilevando l’acclarata esistenza di un abuso edilizio realizzato su un’area pubblica; esso quindi non esige neanche la comparazione dei contrapposti interessi e quindi non deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento. Come specificato da giurisprudenza consolidata, l’art. 35 del D.P.R. 380/2001 costituisce norma speciale e di particolare rigore rispetto a quella ordinaria dettata dall’art. 31 del Testo Unico Edilizia, non prevedendo la necessaria concessione in sanatoria da richiedere nel termine di 90 gg. dall’emissione dell’ordinanza di ripristino dei luoghi, proprio per la gravità dell’abuso commesso su suolo pubblico; la disposizione dell’art. 35 D.P.R. 380/2001 non lascia all’Ente locale alcuno spazio per valutazioni discrezionali, una volta accertata la realizzazione di interventi eseguiti in assenza o in totale difformità dal PdC;
2) Non è applicabile l’art. 36, comma 3, del D.P.R. 380/2001 – art. 209 della L.R.T. n. 65/2014, in quanto l’istanza è stata presentata dal concessionario di suolo pubblico ad uso pubblico (non avente titolo) e, comunque sia, l’intervento abusivo deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (cd. doppia conformità). Questo sta a significare che gli strumenti urbanistici comunali (ed in particolare il Regolamento Edilizio), dovrebbero consentire in quella zona anche la possibilità di realizzare dehors completamente chiusi, che determinerebbero la creazione di un volume prima non esistente, tale da essere classificato come un intervento di nuova costruzione, suscettibile di autonoma utilizzazione.
Il comune di Rio non è dotato di uno strumento urbanistico in merito alla realizzazione di strutture (amovibili o permanenti) a servizio di attività commerciali su aree pubbliche ad uso pubblico, e dunque il requisito della doppia conformità a sostegno di una eventuale “sanatoria” si attua con la corrispondenza del titolo edilizio presentato e l’esatta corrispondenza con quanto realizzato, nel pieno rispetto delle normative nazionali e regionali vigenti in materia, nonché dei principi giurisprudenziali;
Si richiede se la procedura adottata da questo Ente è legittima e se le due motivazioni addotte nel preavviso di diniego sono supportate dalla normativa vigente e dalla giurisprudenza amministrativa.
Quesito del 15/11/2023
Possibilità di applicare l'IVA al 10% per una sistemazione stradale
Per i lavori allargamento di una strada esistente, € 1.500.000, si è applicata l'IVA del 22% cioè considerando tali lavori una manutenzione straordinaria. Chiediamo se durante la progettazione si è proceduto ad abbandonare un vecchio tatto di strada con una doppia curva pericolosa e ad effettuare il progetto in area agricola di una doppia curva più leggera pari a circa € 350.000, che ricongiunge al rimante progetto, per tale parte di lavori si può applicare l'IVA al 10?
Quesito del 09/11/2023
Modifica prescrizione PDC
È pervenuta al Comune una richiesta di modifica delle prescrizioni di un Permesso di Costruire n. 05/2012.
Il Permesso di Costruire in questione è stato rilasciato nel 2012 ad un’Azienda Agricola per la realizzazione impianto per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili (biogas) della potenza elettrica di 249 kW.
Nel parere emesso dall’ASL era stato prescritto che i reflui zootecnici e le biomasse usate per alimentare i biodigestori fossero prevalentemente quelli prodotti in loco dalla stessa Azienda Agricola.
Tale prescrizione è stata riportata integralmente al punto 9 del Permesso di Costruire n. 05/2012.
Nella richiesta di rettifica della prescrizione viene specificato che tale imposizione fu introdotta in considerazione della previsione della Legge 23 dicembre 2005, n. 266 (finanziaria 2006) che riconosceva la produzione e la cessione di energia elettrica da FER come attività connesse ai sensi dell’articolo 2135, terzo comma, del codice civile e pertanto produttive di reddito agrario.
Tale prescrizione fu introdotta in quanto l’Azienda Agricola che ha presentato il progetto era qualificata come imprenditori agricoli e possedeva e gestiva un allevamento di suini che provvedeva a garantire la biomassa (reflui) per l’alimentazione dell’impianto in modo prevalente.
Con successivo atto notarile del 19/07/2016 notificato a Codesta Amministrazione, la titolarità dell’impianto a biogas è stata trasferita ad altra Società Agricola, a differenza deII’aIIevamento suinicolo, rimasto di proprietà del precedente titolare, per poi essere ceduto a sua volta a terzi nel 2017.
La nuova Società Agricola ha tuttavia continuato a gestire l’impianto impiegando tutti e soli i reflui provenienti dalI’aIIevamento di suini in questione, di proprietà di terzi, attraverso un accordo di fornitura tra le parti, pertanto con le stesse modalità previste all’atto dell’entrata in esercizio dell’impianto stesso.
Nel 2022 è stato presentata una PAS per la riconversione dell’impianto di biogas autorizzato con PdC n. 05/2012 in un impianto di digestione anaerobica per la produzione di biometano avanzato (oltre alla realizzazione di altre vasche e infrastrutture). Tale Impianto ha ottenuto anche l’AUA dalla Provincia di Brescia.
Inoltre tale impianto di biometano è stato acquisito da una terza società.
E’ consentito accogliere la loro richiesta?
È possibile modificare autonomamente la prescrizione contenuta nel PDC n. 05/2012, anche se era stata imposta dall'ASL, oppure è necessario ottenere un atto di assenso dall'ATS?
Essendo una prescrizione ai fini fiscali, modificando tale prescrizione, potrebbe avere delle conseguenze?
Quesito del 02/11/2023
Realizzazione parcheggi art. 9 L.122/1989
L'art. 9, comma 1 della L. 122/1989 consente la possibilità di realizzare parcheggi in locali posti a piano terreno di fabbricati da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti.
Orbene, fermo restando che è da ritenere pacifico il fatto che per un locale attualmente destinato, per esempio, a magazzino posto a piano terreno di un fabbricato in centro storico sia possibile il cambio di destinazione d'uso in garage con l'apposizione del vincolo di pertinenzialità, oltre alla possibilità di ampliare la porta di ingresso poiché le misure attuali non consentirebbero un'agevole manovra di accesso al suo interno e ciò anche in deroga alle prescrizioni del vigente strumento urbanistico (che per altro non lo consentirebbero), è altrettanto possibile ampliare solo la porta di un già preesistente garage, stante il fatto che pur essendo garage, le attuali dimensioni non consentono un agevole accesso al suo interno e quindi di fatto impediscono l'effettivo utilizzo del locale?
Si potrebbe sostenere che, siccome il locale è già garage (ma non risulta ancora costituito un vincolo di pertinenzialità come richiede la norma che quindi parere di chi scrive potrebbe trovare adesso una prima applicazione ) e quindi é già realizzato, non è possibile applicare l'art. 9 della L.122/1989 ..... e se il locale non soddisfa le nuove esigenze del proprietario, essendo la larghezza dell'apertura di misura ridotta, dovrà utilizzare un mezzo più piccolo.
Art. 9
1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché‚ non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi ove i piani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.
Quesito del 29/08/2023
Distanza dalle strade alla cave di ghiaia
Che distanza deve avere una strada di tipo F dalle cave di sabbia e ghiaia che non usano esplosivo?
Quesito del 03/03/2023
Titolo abilitativo edilizio in sanatoria per dehors su suolo pubblico
Premesso che è stata presentata una SCIA edilizia per realizzare un dehors, di tipo permanente, su “suolo pubblico e ad uso pubblico” per la realizzazione di “una pedana amovibile con inclusa sostituzione della tenda preesistente” a servizio di prospicente attività di ristorazione; premesso, inoltre, che nei fatti è stato invece realizzato, quindi in difformità al detto titolo edilizio presentato, un dehors a “padiglione chiuso su tutti i lati dotato di copertura a tenda”. Pertanto, si chiede di sapere se per sanare la citata difformità edilizia (padiglione completamente chiuso con copertura a tenda), sia possibile accettare una SCIA edilizia c.d. in sanatoria, oppure se, trattandosi di un manufatto diverso nonché completamente chiuso, sia invece necessario un differente titolo abilitativo come il permesso a costruire.
Quesito del 16/02/2022
Distanze nel centro storico
E’ stato approvato dall’amministrazione comunale un progetto di accessibilità alla torre medioevale di proprietà pubblica che prevede l’esecuzione di una scala esterna in ferro per i primi sei metri per poi proseguire all’interno della torre stessa fino alla sommità. L’intervento, approvato dalla Soprintendenza, prevede la costruzione di una nuova scala in ferro adiacente alla torre medioevale posta sulla piazza del Comune a distanza di circa 3,5 metri da un edificio di proprietà privata. Essendo l’intervento posto nel centro storico, in zona “A”, si chiede quale distanza minima occorre rispettare tra la nuova scala e l’edificio privato.
Quesito del 19/07/2021
Fabbricati ex rurali e oneri di urbanizzazione
Si richiede se in riferimento ad un intervento edilizio su di un fabbricato ex rurale che quindi di fatto ha perso i requisiti di ruralità, iscritto al catasto fabbricati nel 1996, sia legittimo richiedere la modifica di destinazione (urbanisticamente mai avvenuta) da rurale a civile e di conseguenza richiedere il versamento degli oneri di urbanizzazione.
Quesito del 09/08/2019
Terreno edificabile e richiesta rivalutazione PRG
Un contribuente ha scritto al Comune chiedendo una revisione del piano regolatore nella prossima variante. Nella fattispecie il contribuente è proprietario di un terreno edificabile ricadente in un ambito destinato a piano attuativo e a compensazione. Il contribuente, data l'elevata potenzialità edificatoria del terreno, paga oltre 5.000 euro di IMU all'anno oltre ai 30.000 per la rivalutazione del terreno legati alla perizia giurata di stima, per un totale di 65.000 euro senza reali benefici. In realtà il terreno non risulta di fatto inalienabile per cui il predetto cittadino richiede di poter ridurne l’edificabilità e di consentire l'attuazione diretta di modo da poter recuperare parte delle somme versate. Ci sono sentenze e/o orientamenti che fanno riferimento a questo particolare tipo di fattispecie rappresentata? Sul piano urbanistico ci sono aspetti che andavano meglio considerati?
Quesito del 11/03/2019
Delocalizzazione ai sensi dell'art. 3 del D.P.R. n. 380/01
È stato chiesto a questo Comune il rilascio del permesso di costruire di un edificio crollato/demolito a seguito del sisma . Ai sensi dell'art. 3 del DPR 380/01 è possibile ricostruire fuori dall'area di sedime del fabbricato mediante ristrutturazione edilizia? Se si che distanza è ammessa dall'area di sedime originaria?
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