Quesiti
Quesito del 18/09/2023
Locazioni attive e passive comunali
In merito alle locazioni passive e attive in essere dell’Ente si richiedono i seguenti pareri:
1) L’Ente ha stipulato a dicembre 2009 un contratto per l’utilizzo di una porzione di un immobile di proprietà di una società pubblica per installarvi una postazione di trasmissione dati su banda larga xDSL. In un articolo di detto contratto viene fissato l’importo del canone che l’Ente deve versare alla Società pubblica che ha concesso in uso porzione del suo immobile (corrispondente a un serbatoio dell’acqua); inoltre viene anche stabilito che predetto canone sarà aggiornato in misura pari al 75% delle variazioni, verificatesi nell’anno precedente, dell’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati accertate dall’ISTAT. Vista la fattispecie sopra esposta, si chiede se è possibile applicare quanto disposto dall’articolo 3 comma 1 del DL n. 95/2012, aggiornato dall’articolo 3 comma 4 del DL 198/2022, quindi se è possibile chiedere alla parte locatrice che non venga applicata, quindi nel dettaglio che venga accreditata/rimborsata, a favore dell’Ente, la somma corrispondente all’adeguamento istat applicato dal 2012 al 2023 ai sensi del DL n. 95/2012.
2) L’Ente ha stipulato due diversi contratti di locazione attiva di due immobili comunali destinati dai conduttori rispettivamente ad attività di ufficio e ad attività di parrucchieria, entrambi per un periodo di 6 rinnovabili. In un articolo dei suddetti contratti viene stabilito, con l’intenzione, secondo il personale parere di chi vi pone il quesito, di applicare l’adeguamento istat al 100%:
- in un contratto: che le variazioni in aumento del canone di locazione “non potranno essere superiori al 100% di quelle accertate dall’istat dell’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati”;
- nell’altro contratto: che la misura dell’aggiornamento istat “sarà quella massima consentita dalla legge”.
Vista le fattispecie sopra esposte, si chiede se i patti contrattuali possono derogare quanto disposto dall’articolo 32 del Legge n. 392/78. Qualora, in base al vostro parere, le parti possano stabilire patti in deroga all’articolo 32 del Legge n. 392/78, si chiede se, in base a come sono stati formulati gli articoli dei contratti di locazione attiva in essere dell’Ente sopra riportati, tale deroga può valere per entrambi contratti.
Quesito del 28/07/2023
Contratto di comodato e imposta di registro
E' possibile redigere un unico contratto di comodato tra due parti avente ad oggetto più beni immobili (ad esempio tre beni immobili). Così facendo, l'imposta di registro da pagare sarebbe unica?
Quesito del 24/07/2023
Concessione piscina comunale: diritti di rogito e cauzione definitiva
Concessione del centro natatorio comunale (piscina) per la durata di 10 anni:
- il valore stimato della concessione è di € 5.000.000,00
- il canone annuo è di € 6.000,00, oltre IVA
- l'importo dei lavori, che il concessionario dovrà effettuare per riqualificare l'impianto, è pari a € 200.000,00, oltre IVA.
Il contratto di concessione rivestirà la forma pubblico-amministrativa.
Nel caso di specie, qual è il valore del contratto sul quale calcolare i diritti di rogito e la cauzione definitiva?
E' il valore stimato della concessione, pari a € 5.000.000,00?
E' l'importo del canone annuo moltiplicato per il numero di anni della concessione, cioè è pari a € 60.000,00?
Oppure è dato da € 260.000,00 corrispondente alla somma tra il canone complessivo della concessione (€ 60.000,00) + l'importo dei lavori (€ 200.000,00)?
Quesito del 21/07/2023
Concessione gestione impianto natatorio e lavori di riqualificaizone
Il Comune affiderà in concessione a una società sportiva dilettantistica la gestione del centro natatorio comunale (piscina), nonché la progettazione esecutiva e la realizzazione dei lavori di riqualificazione di tale impianto, ciò in virtù dell'art. 5 del D.lgs. n. 38/2021. La durata della concessione è pari a 10 anni e il canone annuale della concessione è di € 6.000, oltre IVA. L'importo dei lavori in argomento è pari a € 200.000, oltre IVA.
Dato che l'atto di concessione rivestirà la forma pubblico-amministrativa, si chiede qual è la base su cui calcolare i diritti di segreteria/rogito: € 60.000 (corrispondente al canone complessivo per l'intera durata del contratto) oppure € 260.000 (€ 60.000, canone della concessione per l'intera durata del contratto + € 200.000, importo dei lavori) oppure è il valore stimato della concessione, ex art. 179 del d.lgs. 36/2023?
Garanzia definitiva: qual è la base di calcolo? E' legittimo chiedere al concessionario la produzione di una polizza fideiussoria portante un massimale pari a € 200.000, corrispondente all'importo dei lavori sopra indicati?
Imposta di registro: è pari ad € 200,00 o a quale altro importo?
Quesito del 21/06/2023
Rogito di devoluzione immobiliare a distanza
Premesso che il Comune deve acquisire un bene immobile dal Demanio attraverso un contratto da stipularsi in forma pubblica amministrativa; premesso altresì che viene richiesta la possibilità di stipularlo a distanza; premesso, pertanto, che si ritiene possibile rogare un atto a distanza "con la firma digitale dei contraenti" creando l'atto stesso in cooperazione tra due ufficiali roganti (appunto, a distanza) che utilizzano il medesimo sistema per la raccolta delle firme digitali o grafometriche delle parti, per poi contenere l'atto stesso in un unico documento informatico e su cui verrà apposta la firma digitale dei contraenti e dell'ufficiale rogante competente; tutto ciò premesso, sarebbero possibili ulteriori modalità? Si precisa che lo scrivente "esprime dubbi" sulla possibilità di utilizzare il sistema di videoconferenza già utilizzato, ad esempio, per quelle deliberazioni societarie, alcune delle quali, come è noto, devono essere verbalizzate dal notaio. Si ringrazia anticipatamente.
Quesito del 03/04/2023
Nuova Locazione Passiva Comune: condizioni procedurali
La Corte costituzionale, con sentenza 10 febbraio-24 marzo 2016, n. 64 , ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell' art. 24, comma 4, lett. b), nella parte in cui non prevede che le misure di cui ai commi 4, primo, secondo, terzo e quarto periodo, e 6 dell’art. 3 del decreto-legge 95/2012 e, comunque, le misure di contenimento della spesa corrente ad esse alternative, sono adottate dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano «sino all’anno 2016».
In particolar il comma 6 dell'art. 3 del citato DL 95/2012 testualmente prevede :
"Per i contratti di locazione passiva, aventi ad oggetto immobili ad uso istituzionale di proprietà di terzi, di nuova stipulazione a cura delle Amministrazioni di cui al comma 4, si applica la riduzione del 15 per cento sul canone congruito dall'Agenzia del Demanio, ferma restando la permanenza dei fabbisogni espressi ai sensi dell'articolo 2, comma 222, della legge 23 dicembre 2009, n. 191, nell'ambito dei piani di razionalizzazione ove già definiti, nonché in quelli di riorganizzazione ed accorpamento delle strutture previste dalle norme vigenti."
Alla luce di tale contesto normativo dovendo il Comune disporre di locali (nella forma contrattuale della locazione) per finalità istituzionali si chiede:
1) si deve ancora applicare la riduzione del canone del 15% e chiedere il parere di congruità al Demanio?
2) la scelta del privato locatore deve essere preceduta da un avviso pubblico (procedura ad evidenza pubblica) ai sensi del combinato disposto degli artt. 4 e 17 del Dlgs. 50/2016 (da verificare se tale previsione sarà confermata o modificata o espunta nel nuovo Codice appena licenziato) in quanto un contratto di locazione concluso da un ente locale soggiace ai principi di evidenza pubblica, fermo restando, come interpretato dalla giurisprudenza, che la legislazione detta principi di fondo senza delineare
uno schema legale ben preciso per le procedure di affidamento degli stessi.
3) In conclusione, potrebbe bastare una semplice manifestazione di interesse o il deposito di una proposta di locazione da depositare e pubblicizzare per un determinato periodo per raccogliere altre istanze eventualmente concorrenti?
Quesito del 22/02/2023
Abusivismo campo sportivo
Avrei un quesito da porre in merito ad una concessione rilasciata ad una associazione sportiva per l'utilizzo di campo sportivo Comunale comprensivo di campo da calcio e immobili connessi.
Durante il periodo di concessione sono state realizzate delle volumetrie aggiuntive a quelle esistenti in assenza di autorizzazione/concessione delle stesse da parte dell'Amministrazione e dal Responsabile dell'Ufficio Tecnico.
A seguito di rinnovo contrattuale e accertamenti sul posto sono emersi abusi realizzati in discordanza da quanto previsto dal protocollo d'intesa firmato dalle parti che prevedeva l'eventuale concordanza sulle migliorie da realizzarsi.
Ai sensi dell'art. 35 del D.P.R. 380 del 2001 e s.m.i. si conviene quanto questi abusi debbano essere necessariamente demoliti senza lasciare spazio ad una eventuale possibilità di sanatoria.
In caso l'Amministrazione fosse favorevole e il PRG in vigore prevedesse la possibilità di sanare gli abusi commessi sarà possibile procedere in tal senso? In caso affermativo, in che modo con quale ITER essendo immobili Comunali?
Quesito del 01/12/2022
Rimborso spese con iva
C'è un accordo formale tra una società sportiva che gestisce un impianto comunale per l'utilizzo dell'impianto da parte di alcune scuole. Viene riconosciuto alla asd un rimborso spese. il nostro fiscalista ci chiede di applicare IVA. Chiedo a voi come figurare il rimborso spese con IVA: prestazione soggetta al codice contratti (cig, dichiarazioni, controlli, rotazione, ...). oppure?
Quesito del 04/11/2022
Somme vincolate PEEP
Il Comune ha introitato nell’anno 2018 una somma, a seguito della vendita di un alloggio PEEP, da parte di un privato, nella cui convenzione era previsto che, in caso di cessione, dovesse corrispondere tale importo come indennizzo, per i benefici avuti a suo tempo.
La convenzione prevedeva che tale somma dovesse essere destinata all'acquisto di aree per la costruzione di case economiche popolari. Di fatto, da qualche anno, l’ente acquisisce gratuitamente al patrimonio comunale delle aree da privati a seguito perequazioni urbanistiche e non ha, tra i propri programmi ed obiettivi la costruzione di case economiche popolari previa individuazione di aree da destinarsi allo scopo.
Si chiede se tale importo, attualmente compreso tra i fondi vincolati del risultato di amministrazione, debba rimanere vincolato, o se può essere destinato ad altra finalità secondo un atto di indirizzo da adottarsi.
Quesito del 27/10/2022
Concessione impianto sportivo
Un'associazione sportiva partecipa e si aggiudica la concessione per la gestione del campo sportivo di un piccolo comune .
Si chiede se all'associazione che ha partecipato alla gara e si è aggiudicato il servizio può essere corrisposto un contributo al pari di quanto avviene per le altre associazioni sportive del territorio
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